一、基本案情：
2002年6月18日，当事人牛军在某市房地产开发公司购买了三个楼座，分别为1-2#、1-3#、1-4#，总价款348万元，均采取银行按揭的形式付款。其中，1-2#以牛军本人名义购买，1-3#、1-4#分别以牛军姐姐牛芳、弟弟牛国的名义购买。
2002年12月22日，在中间人的介绍下，牛军将上述1-3#、1-4#楼座以210万元的价格转让给王扬，并签订协议。约定在小区统一办证时，由牛军负责办理产权证；协议注明该房产没有抵押等权属争议。王扬按照协议，首期付款150万元，余款待办理产权证后一次性付清。
2003年5月，王扬因需要用该房产抵押贷款，要求牛军提前办理产权证件，知悉房屋抵押的事实后，双方发生纠纷。经2004年8月8日再次协商，王扬出具了一份保证书给牛军，内容为：“保证在牛军还清1-3＃、1-4＃按揭贷款并协助其办下产权证后，将余下的60万元一次还清。”牛军则给王扬写了：“我保证在小区统一办证时，第一时间办理该房产的权属证”的保证书。因开发公司建设手续有问题，小区所有房屋都迟迟未能办证。2005年12月，两人再次协商，确定由牛军将房产转卖他人，用售房款退回王扬已交付的150万元，并补偿损失50万元。此时，该两处房产市场价值已达300万元。
现公安机关以牛军涉嫌合同诈骗犯罪为由立案侦查。
上述事实涉及的主要证据有：1、三套房屋的《房屋买卖合同》、《按揭贷款抵押合同》、首付款证明；2、当事人牛军以牛芳、牛国名义开立的银行按期付款存折；3、当事人的两份保证书；4、房地产公司出具的该两处房产实际购买人为当事人牛军的证明；5、王扬交付150万元的收条；等。
二、两者纠纷应为民事纠纷，牛军行为尚不构成诈骗犯罪
我国刑法规定的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，用虚构事实和隐瞒真相的方法，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
合同诈骗犯罪是以合同的形式出现的，所以具有相当的复杂性、隐藏性和欺骗性，往往与合同纠纷、民事欺诈交织在一起，相互间容易纠纷不清，那么，该案是否符合合同诈骗罪的主客观特征呢？
（一）主观方面
合同诈骗罪在主观方面只能是故意，并且具有非法占有公私财产的目的。这是构成合同诈骗的基本事实，必须查证属实。如果行为人主观上没有诈骗的故意，而是由于种种客观原因，导致合同不能履行或所欠债务无法偿还的，或者客观上虽存在诈骗行为，但无法证明其主观上具有非法占有目的的，均不能以合同诈骗罪论处。
非法占有是指既无法律依据又无合同依据而进行的占有。也就是说这种行为的后果表现为直接侵犯了他人的财产所有权，使他人完全丧失对财产的合法占有、支配、使用、处置的权利，严重损害他人的合法财产权益，根本违背财产所有人的意志。依据合同取得及使用、处分对方财物，并不是非法占有。
本案中，从以下三点可以看出当事人牛军在主观上没有非法占有王扬150万元的故意。
（1）、该两处楼座仅是以案外人的名义购买，从购房过程、牛军负责归还贷款本息等事实可以看出，房屋的实际所有权人应该为牛军，这一点相关案外人也予以认可；从房地产公司出具的证明上看，也能印证该房屋为牛军所有的事实。因此，牛军对该两处房屋是有权处分的。
（2）、牛军按照合同约定将房产交付给了买受人王扬，履行了合同对等的交付义务，王扬也实际占有使用了该房产，也就是说，所谓的王扬被“诈骗”的150万元是有两处房产作为对价的。
（3）、上述2个楼座的按揭贷款至今均由牛军负责缴纳，从未中断。说明牛军自始至终有解除房屋抵押完全出卖该房屋的诚意，而无诈骗王扬房款的意思。
（二）客观方面
合同诈骗罪在客观方面表现为在签订、履行合同过程中，虚构事实，隐瞒真相，骗取对方当事人财物，且数额较大。
依据《刑法》及有关司法解释，确定“以非法占有为目的”的事实主要是指以下几种情形：
1、明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：（1）虚构主题；（2）冒用他人名义；（3）使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的；（4）隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的；（5）隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的；（6）使用其他欺骗手段使对方交付款物的。
2、合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的。
3、挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的。
4、使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的。
5、隐匿货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的。
6、合同签订后，以支付部分货款开始履行为诱饵，骗取全部货物，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。
行为人有合理辩解，证明其不具有非法占有目的的，经查证属实的，不能认定为合同诈骗。
本案中，当事人并不符合上述任何一种情形，那么，当事人牛军隐瞒房产按揭贷款抵押的事实又如何解释呢？
首先，在签订房屋买卖合同之初，牛军认为按揭并非抵押，认为自己有能力在签订合同后随时归还全部贷款，将房屋所有权转移给王扬。但签订合同后因生意资金紧张，王扬所交来的150万元房款全部投入到生意中，未能及时解除房屋抵押。
其次，在合同履行过程中，双方相互写保证书以及后来协商将房子转卖还款的事实，说明双方又达成了新的合意。
再次，房屋因按揭贷款被设定了抵押权，在一定时间内会影响房屋所有权的行使，造成交付标的物带有瑕疵，但这不属于合同诈骗犯罪中的合同履行不能或根本没有实际履行能力。
所以，当事人牛军交付被设定了抵押权的房屋，交付的标的物带有瑕疵，致使合同相对人无法全面有效地行使合同所带来的权利，其行为应当视为违反了合同的全面履行原则的不诚信行为，不能认定为合同诈骗。
三、两者纠纷的解决途径
在合同履行过程中，如果双方当事人发生纠纷，并非无法可解，双方可以通过协商或诉讼的途径解决。
首先，如果双方自愿，可以通过协商解决纠纷。本案中王扬的权益受到侵犯，双方当事人在纠纷发生后的两次协商，是合法自愿的意思表示，符合民事纠纷协商解决的基本原则。
其次，在协商不成的情况下，可以通过诉讼解决。本案中涉及到的房屋买卖合同应定性为无效合同，对于无效合同，应按照过错责任处理。从本案的事实看，主要过错在于牛军，因此，牛军应当承担返还150万元房款及房款被占用期间同期银行贷款利息的民事赔偿责任；王扬则负有返还房屋的责任。
四、正确区分合同诈骗犯罪行为与民事欺诈行为
在司法实践中，民事欺诈行为与合同诈骗犯罪行为错综交织，不易区分。
一般认为，下列情况属于合同纠纷或民事欺诈行为，当事人应依法承担民事责任，不能以合同诈骗罪论处：
（一）、根据合同法第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（1）假借订立合同，恶意进行磋商；
（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（3）有其他违背诚实信用原则的行为。
（二）、 根据合同法第五十二条、第五十三条、第五十四条、第六十八条、第九十四条的规定，有下列情形之一的，合同部分或全部条款无效，应当变更、撤销、中止履行、解除合同并承担违约责任：
（1）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（3）、以合法形式掩盖非法目的；
（4）、损害社会公共利益；
（5）、违反法律、行政法规的强制性规定；
（6）、造成对方人身伤害的；
（7）、因故意或重大过失造成对方经济损失的；
（8）、因重大误解订立的；
（9）、在订立过程中显失公平的；
（10）、经营状况严重恶化的；
（11）、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（12）、丧失商业信誉；
（13）、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；
（14）、因不可抗力致使不能实现合同目的；
（15）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（16）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；
（17）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（18）、法律规定的其他情形。
（三）、根据民法通则规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目的的，属无效民事行为，应根据民法通则第六章规定，通过民事诉讼程序，追究相应的民事责任。
（四）、在没有落实货源的情况下，为了营利即与他人签订了供货合同，收到预付款后，多方联系仍未落实，但表示愿意偿还货款并承担违约责任的，不能认定是合同诈骗，应按合同纠纷处理。
（五）、依照合同取得财物后，没有按约定履行合同，将取得的财物部分或全部用于其他经营活动中的，属于违约行为。只要行为人愿意偿还财物，或继续履行合同，则不能认定其具有非法占有的目的。如在合同履行过程中产生了无法挽回的损失，也属正常经营风险，不应视为违约方诈骗。
（六）、 对于在签订合同时，虽有欺骗行为，但承认债务关系，表示偿还有偿还诚意的，或尚未到偿还期限，没有证据证明行为人已将财物非法占有的，或者在履行合同中，虽没按合同约定使用、处置有关财物，但用于合法投资或其他合法经营活动，造成经济损失，一时不能偿还财物或履行合同的，以合同纠纷处理。
本案中，虽然当事人牛军未如实将房屋按揭贷款的事实告知合同对方，使交付的合同标的物带有瑕疵，违背了民事法律行为的诚信原则，应当依法承担民事责任，但牛军实际交付了自己有权处分的房屋，对方也接受并实际占有了该房屋，对房屋抵押问题也多次进行合法自愿的协商处理，足以说明，牛军不具有非法占有他人财物的故意，所以牛军的行为不符合合同诈骗犯罪的主客观特征，不应认定为合同诈骗犯罪。
